وکیل ملکی خوب در تهران
 

وکیل ملکی-بهترین وکیل متخصص در امور ملکی در تهران-حامد ستاری وکیل پایه یک دادگستری ارائه دهنده مشاوره حقوقی، قبول و پیگیری پرونده‌های ملکی و تنظیم دادخواست و قرادادها در امور ملکی

پرونده‌های ملکی جزو پیجدیده ترین و بیشترین پرونده‌ها ی دادگاهها محسوب میشوند حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات، رویه های گوناگون و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده ها و نیز ناآشنایی مردم و عدم تسلط کافی با قوانین و رویه ها موجب شده است که فرآیند رسیدگی به دعاوی ملکی طولانی شود ودر بسیاری از مواقع به نتیجه درست ختم نشود که در اینصورت وجود یک وکیل ملکی خوب و متخصص در دعاوی ملکی که احاطه و تسلط بر قوانین و مقررات ملکی داشته باشد وبا بکار گیری تجربیات خود بتواند روند دادگاه رابه سودموکل  خود عوض کند احساس نیاز می‌شود

دفتر وکالت وکیل حامد ستاری متخصص دردعاوی ملکی این افتخار رادارد که هموطنان عزیز  را در نیل به این مقصود یاری نماید

نکات کلیدی حقوقی در امور ملکی

یکی ازشایعترین معاملات افراد در حوزه املاک خرید و فروش ملک اعم از زمین و آپارتمان می‌باشد لذا آگاهی و نکات حقوقی در خصوص امور ملکی و بالاخص خرید و فروش ‌میتواند افراد را از ضررها و خسارت‌های جبران ناپذیری که در آینده ممکن است بر آنها وارد کند جلوگیری به عمل آورد

لذا در این مقاله صفر تا صد نکات حقوقی درزمینه خرید و فروش املاک را به شرح ذیل بیان می‌کنم

۱ هویت متعاملین و اهلیت آنها

در هر قراردادی باید هویت متعاملین از طریق مدارک شناسایی انها به طور دقیق مشخص شود و همچنین اهلیت مالک از حیث سلامت عقلی و عدم ممنوعیت معاملاتی از طریق استعلام از مراجع ذی‌ربط از جمله اداره ثبت این امر میسر می‌گردد

۲ موقوفه نبودن ملک
در صورتی که شخصی ملک موقوفه را خریداری می‌کند صرفاً مالک اعیان (بنای ساخته شده در آن) خواهد شدو مالک عرصه (زمین) به اداره اوقاف تعلق دارد لذا توجه به این نکتهمهم ضروری است

۳ در رهن نبودن ملک
در صورتی که ملکی در رهن باشد امکان تنظیم سند رسمی به جهت تعارض با حقوق راهن وجود ندارد لذا دقت در آن ضروریست

۴ ورثه‌ای نبودن ملک
یکی از نکات مهم در خرید ملک ورثه‌ای دقت در تعداد ورثه از طریق رویت برگه انحصار وراثت و امضای تمام ورثه ذیل مبایعنامه و واریز مالیات بر ارث میباشد

۵ اطمینان از مالک بودن

مدارک فروشنده یا امضا کننده قرارداد باید بررسی شود و اگر مالک حضور ندارد و ملک از طریق وکیل یا قیم یا ولی انجام می‌گیرد دلایل مثبت سمت آنها اعم از وکالت‌نامه و قیم‌نامه بررسی شود

۶ مورد معامله مستحق الغیر نباشد

در صورتی که مورد معامله متعلق حق غیر واقع شود آن معامله از جهت حقوقی با عدم تنفیذ از سوی مالک اصلی باطل و فاقد درجه اعتبار است لذا توجه به این نکته مهم و بررسی سند ملک بسیار مهم می‌باشد

۷ بررسی نبودن ملک در طرح‌های شهرداری

برای بررسی از نبودن ملک در طرح‌های احتمالی شهرداری می‌توان به شهرداری و واحد شهرسازی مراجعه و از این موضوع اطمینان حاصل کرد

۸ بررسی کاربری زمین

برای خرید زمین در مناطق روستایی خارج از حریم شهرها باید کاربری زمین از طریق جهاد کشاورزی استعلام گردد

۹ اطمینان از حقوق و منافع دیگری در ملک

ممکن است اشخاص نسبت به ملک خریداری شده حقوقی از قبیل حق انتفاع حق سرقفلی و غیره داشته باشند برای جلوگیری از وقوع این مشکل باید از محتوای سند یا استعلام از اداره ثبت بررسی شود

۱۰ تطبیق موقعیت مورد معامله با مندرجات سند

موقعیت مورد معامله حتماً با پلاک ثبتی منجر در سند تطبیق داده شود

۱۱ استعلام ثبتی قبل از معامله

برای رفع هرگونه ابهام با استعلام ثبتی ملک مورد معامله از حیث بازداشت بودن یا وثیقه بودن و یا رهن بودن و یا موقوفه بودن مشاع یا مفروض بودن اطمینان حاصل نمایید

وکیل ملکی برای نظارت بر قرارداد

در صورتی که شما قصد خرید یا فروش یا انجام معاملات و یا تنظیم قراردادهای ملکی با اشخاص رادارید و در انتخاب ملک مورد نظر و یا سلامت و صحت اسناد و املاک ملک و سایر جزئیات تردید دارید و تمایل دارید تا فرایند خرید و فروش شما در محیطی امن و فارغ ازمخاطرات همیشگی که خریداران و فروشندگان را تهدید می‌کند انجام‌پذیرد می‌توانید با وکیل حرفه‌ای و متخصص در امور ملکی که تسلط و احاطه بر قوانین ملکی و حقوقی دارد درارتباط باشید واز ضررهای احتمالی و جبران ناپذیری که شما را تهدید می‌کند در امان بمانید

مجموعه حقوقی وکیل ستاری با مدیریت حامد ستاری این امکان واطمینان را به شما میدهد تا بتوانید معاملات خود را بدون نگرانی و با نظارت کامل بر قرارداد و درج نکات حقوقی و ملکی آسودگی خاطر داشته باشید

چرا به وکیل ملکی نیاز داریم؟

آنهایی که قبل از معامله با وکیل دعاوی ملکی مشاوره نداشته و با شکست مواجه شده‌اند به طور قطع مشورت و راهنمایی با وکیل ملکی را بیش از هر چیزی احساس و لمس می‌کنند
چرا که مشاوره و معامله قبل از انعقاد قرارداد با یک وکیل متخصص و حرفه‌ای وکاربلدمی‌تواند افراد را از خسارت‌های سنگین و جبران ناپذیری که در آینده ممکن است متحمل شوندایمن کند لذا وکیل ملکی با سال‌ها تجربه می‌تواند بهترین راهکار را در مواجهه با مشکلات حقوقی به شما ارائه دهد

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی

در صورتی که قصد انجام معامله دارید حتماً قبل از معامله از مشورت و مشاوره حقوقی با وکیل ملکی و استفاده از تخصص و تجربیات وکیل ملکی در حوزه دعاوی ملکی بهره‌مند شوید

در صورت تمایل و نیاز به مشاوره حقوقی ملکی می‌توانید با دفتر ما تماس حاصل نمایید و در ارتباط باشید

تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در حوزه املاک و دعاوی ملکی

یکی از مهمترین قوانینی که در حوزه املاک و دعاوی ملکی به تصویب رسیده قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول است که وکیل ملکی می‌بایست اشراف کامل بر آن داشته تا در معاملات و قراردادهایی که تحت نظارت ایشان انجام می‌شود مسلط به قانون مذکور باشد

چه معاملاتی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود؟

یک وکیل ملکی باید بداند که بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول هر نوع عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع که موضوع یا نتیجه ان  انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق، اموال غیرمنقول باشد

وقف و انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود

در صورتی که املاک بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول ثبت نشود چه ضمانت اجرایی دارد؟

وکیل ملکی میگویددر صورت عدم ثبت دعاوی راجع به آنها نزد مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز استرداد عوضی هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی دیگری قابل رسیدگی نیست

تاثیر رنگ اسناد تک برگ در ثبت رسمی معاملات راجع به آنها چگونه است؟

یکی از مهمترین نکاتی که یک وکیل ملکی متخصص در امور ملکی باید به آن آگاه باشد این است که در صورتی که رنگ سند تک برگ به صورت سبز رنگ باشد و بعد ازتاریخ۱۴۰۳/۴/۳صادر شده باشد

توجه داشته باشید که معاملات این نوع اسناد حتماً باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود و تنظیم آنها به صورت عادی اعتباری ندارد

ولی در خصوص اسناد تک برگ به شکل زرد رنگ که قبل از تاریخ۱۴۰۳/۴/۳صادر شده باشد همچنان خرید و فروش ها می‌تواند به صورت عادی صورت گیرد و دادگاه به آن ترتیب اثر می‌دهد

در چه مواقعی باید به وکیل ملکی مراجعه کرد؟

به طور کلی در کلیه امور مربوط به خرید و فروش و اجاره و کلیه امور مربوط به انعقاد قرارداد در حوزه املاک و حل و فصل دعاوی مربوط به آنها و یا مشاوره حقوقی در خرید و فروش املاک و پیگیری پرونده‌ها در صورت اختلاف و ارجاع پرونده به دادگستری می‌توان از خدمات وکیل ملکی بهره‌مند شد

وکیل خوب ملکی چه ویژگی دارد؟

یک وکیل خوب ملکی باید دارای فاکتورهایی باشد که او را از بقیه متمایز کند از جمله خصیصه های بارز یک وکیل خوب ملکی داشتن اگاهی و اشراف کامل بر قوانین و مقررات ملکی در زمینه املاک و دعاوی ملکی و تجربه فراوان در پرونده‌های ملکی و تجزیه و تحلیل مسائل حقوقی درحل پرونده هایی که وکالت آنها را به عهده داردو آشنایی از قوانین ملکی و رویه‌ها و و آرای صادره از محاکم و ارائه مشاوره حقوقی خوب به مراجعین و موکلین که درصد موفقیت آنها را در مشکلات حقوقی که دارند افزایش دهد

از دیگر ویژگی‌های یک وکیل خوب ملکی تنظیم قراردادهای ملکی برای جلوگیری از اختلافات احتمالی ناشی از قراردادهای ملکی است چرا که تنظیم درست یک قرارداد بر پایه اصول حقوقی میتواند افراد را از ضررهای سنگین و جبران ناپذیری که ممکن است در آینده آنها را تهدید کند آسوده خاطر سازد

وکیل حامد ستاری یک وکیل خوب در زمینه امور ملکی و اراضی می‌باشد چراکه تمام فاکتورهای لازم برای داشتن یک وکیل خوب ملکی را داراست درصد موفقیت های ایشان در پرونده‌هایی که وکالت آنها را بر عهده داشته و رضایت موکلین گواه این ادعاست

وکیل ملکی در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان

یکی از مهمترین و پرکاربردترین قوانینی که در حوزه امور املاک و دعاوی ملکی به تصویب رسیده مواد ناظر به قانون پیش فروش ساختمان است

یک وکیل ملکی در قراردادهایی که به عنوان وکیل عهده‌دار تنظیم آن است ویا بعنوان یک پرونده ملکی به ایشان ارجاع میگردد می‌بایست بر قانون مذکور تسلط داشته تا بتواند از ان بهره مند شود ودر مواقع نیاز بکار گیرد

وکیل ملکی در قوانین آپارتمان نشینی

یکی دیگر از مهمترین و کاربردترین قوانینی که در امور ملکی و دعاوی ملکی در حوزه املاک خصوصاً قوانین آپارتمان نشینی اهمیت بسزایی دارد قانون تملک آپارتمانها است که حاکم بر روابط مالکین و مستأجران در صورت اختلاف می‌تواند راهگشا باشد

وکیل ملکی براساس قانون آپارتمان نشینی می‌تواند افراد را بر اساس قواعدی که در قانون مذکور پیش بینی شده رفع اختلاف و راهنمایی نماید

در صورت تمایل و مشاوره حقوقی می‌توانید با وکیل ستاری در ارتباط باشید

قانون تملک آپارتمانها

ماده ۱مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

‌ماده ۲- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

‌ماده ۳- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

‌ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند- پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

‌ماده ۵- انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

‌ماده ۲- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

‌ماده ۳- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

‌ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند- پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

‌ماده ۵- انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است.

‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

‌ماده ۲- قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

‌ماده ۳- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

‌ماده ۴ (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند- پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره ۱- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.

‌تبصره ۲- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به‌تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.

تبصره ۳- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

‌ماده ۵- انواع شرکتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده ۶- چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

‌تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده ۷- هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.

‌ماده ۹- هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئیٰ و منظر باشد بدهند

ماده ۶- چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

‌تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده ۷- هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه درایینامه این قانون تعیین خواهد شد.

‌ماده ۹- هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئیٰ و منظر باشد بدهند

ماده ۶- چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.

‌تبصره- نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده ۷- هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

‌ماده ۸- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.

‌ماده ۹- هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئیٰ و منظر باشد بدهند

ماده ۱۰- هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده ۱۰ مکرر (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷)- در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور برطبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد- عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هرحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند

تبصره ۱- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه‌ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی ۱۳۷۶/۳/۱۱)

تبصره ۲- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مال یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷)

تبصره ۳- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد. (اصلاحی مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷

تبصره ۵- مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه‌های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تأسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک‌ها و مجمتع‌های مسکونی که فاقد شهرداری می‌باشند قابل اجرا و اعمال می‌باشد. نحوه تشخیص هزینه‌ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد. (الحاقی مصوب ۱۳۵۸/۴/۹)

‌ماده ۱۱- دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا بگذارد.

‌دولت مأمور اجرای این قانون است.

ماده ۱۲- دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند- (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

ماده ۱۳- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

‌تبصره ۱- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می‌باشند. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

‌ماده ۱۵- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱)

نحوه ثبت املاک و اراضی قولنامه ای در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی

اشخاصی که ادعای مالکیت نسبت به اراضی و املاکی دارند که با قولنامه عادی خریداری کرده‌اند یا ملک در جریان ثبت به موجب سند رسمی در دفترخانه به آنها منتقل شده ولی ملک مزبور فاقد سند مالکیت است یا اشخاصی که مدعی حقوق ارتفاقی در ملک دیگری می باشند مانند حق العبور، حق مجری آب و … دسته دیگر اشخاصی که مدعی منافع بیش از دو سال نسبت به یک ملک می‌باشند مانند حق عمری، حق سرقفلی و … اشخاصی که با قولنامه عادی، ملکی را خریداری کرده اند و ملک دارای سند مالکیت است ولی به هر دلیل فروشنده از انتقال سند، خودداری می کند و یا چنانچه با قولنامه عادی آپارتمانی را خریداری کرده‌اند و به دلیل عدم صدور پایان کار از شهرداری  یا به دلایل دیگر، فروشنده تاکنون ملک را تفکیک نکرده و آپارتمان مزبور فاقد سند مالکیت است، باید ظرف مهلت دو سال از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، ادعای خود را در این سامانه درج نمایند و سپس ظرف دو سال پس از تاریخ درج ادعا در سامانه نیز نسبت به اخذ سند مالکیت یا طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی اقدام کنند. سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به صورت برخط و آنی با سامانه های قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و سامانه جامع املاک و سایر سامانه های مرتبط با حوزه تثبیت ملک، مرتبط می باشد و اشخاص ابتدا باید نقشه UTM یا همان نقشه دارای مختصات جغرافیایی و جدول اطلاعات توصیفی ملک را تهیه کرده و سپس ادعای خود را در سامانه درج می نمایند و برای تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی تحت سامانه شمیم می توانند به سازمان نظام مهندسی، نقشه برداران برون سپار دارای کد SSBR، کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری مرکز کارشناسان قوه قضاییه و کارشناسان رشته نقشه برداری کانون کارشناسان رسمی دادگستری و نیز کارگزاران فنی، مهندسی و حقوقی مراجعه نمایند.

پس از نقشه برداری از ملک مورد ادعا، نقشه توسط نقشه بردار مربوطه در سامانه درج و کد رهگیری نقشه برای متقاضی ارسال می شود و سپس متقاضی نسبت به تکمیل فرم ثبت نام در سامانه و بارگذاری سایر مدارک و مستندات از قبیل قولنامه عادی، استشهادیه محلی، گواهی حصر وراثت و … در سامانه اقدام می‌کند. مدعی قبل از ورود به سامانه، از طریق سامانه ثنا قوه قضاییه احراز هویت می شود؛ لذا چنانچه شخص مدعی تاکنون در سامانه ثنا ثبت نام نکرده باید نسبت به ثبت نام در سامانه مزبور اقدام نماید. بلافاصله پس از درج ادعا در سامانه گواهی مشتمل بر کد رهگیری، تاریخ درج ادعا، تاریخ انقضای مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام به صورت الکترونیک برای متقاضی صادر می شود.

ادعاهای درج شده در سامانه به طرق مختلف رسیدگی می گردد، چنانچه موضوع مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی باشد، به سامانه مزبور ارسال و در صورتی که نقشه در اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام توسط سازمان جهاد کشاورزی یا بنیاد مسکن در سامانه درج شده باشد، مطابق آیین نامه مربوطه و در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبت باشد، مشمول مقررات قانون ثبت بوده و پذیرش ثبت می شود.