اگر اجاره نامه‌ها در سامانه خودنویس یا املاک ثبت نشود چه مشکلی پیش می آید؟

وکیل ملکی پاسخ می‌دهد در خصوص عدم ثبت قرارداد اجاره نامه در سامانه خودنویس  مشکلاتی که برای موجران و مستاجران در صورت عدم ثبت اجاره‌نامه‌های املاک در صورت عدم ثبت آنها در سامانه های خودنویس و یا املاک به وجود می‌آید به شرح ذیل بیان می‌گردد

۱- جریمه مالک

بر اساس بند دوم از ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاموجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیت­های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون نمی شود. علاوه بر آن، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیت­های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.

کلیه قراردادهایی که اثر آن انتقال مالکیت منافع است، در این قانون و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، در حکم اجاره است.

۲- عدم معافیت های مالیاتی مالک

همانطور که در بند ۱ اشاره گردید بر اساس بند ۲ از ماده ۵ در صورت عدم ثبت اجاره نامه در سامانه مذکور ملک از شمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی تبصره ۳ ماده ۵۳ برخوردار نخواهد بود

۳- دستور تخلیه صادر نمی‌شود

وکیل برای دستور تخلیه بیان میکند که بر اساس ماده ۲ قانون روابط و مستاجر سال ۷۶ که به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی باز مسکن و زمین،واجاره بها اصلاح گردیده علاوه بر شرایطی که در ماده ۲ قانون روابط و موجر سال ۷۶ قبل از اصلاح بود که شامل ذکر مدت و مبلغ اجاره و در دو نسخه و کتبی و امضای دو شاهد از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه بود به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار مسکن زمین و اجاره بها عدم ثبت در سامانه‌های مذکور و عدم اخذ کد رهگیری به شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری اضافه گردیده شده است

مطالب بیشتر: وکیل خوب ملکی

اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶

در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود

ماده ۶ قانون ساماندهی بازار مسکن زمین و اجاره بها

ماده۶ ـ ماده (۲) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ به شرح ذیل اصلاح می گردد:

ماده۲ـ در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

البته اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی که اخیرا صادر کرده تکلیف را مشخص کرده و ثبت قراردادهای اجاره برای مدت بیش از دوسال را در سامانه ثبت الکتونیک اسناد لازم دانسته و صرفا موجرین در صورت عدم ثبت مشمول جریمه به میزان ۵۰ درصد اجاره‌بها و واز شمول معافیت های مالیاتی برخوردار نخواهند بود

مشروح نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه

نظریه مشورتی شماره 7/1403/1146 مورخ 1404/06/12

استعلام

به موجب بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوطه ثبت نمایند؛ در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه‌های مذکور بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید و یا درج اطلاعات خلاف واقع در سامانه مذکور به تشخیص مرجع قضایی موجر مشمول تخفیف و یا معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون نمی‌شودافزون بر این، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه و مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز کند، پس از رسیدگی به دعوا حین صدور رأی موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند. همچنین به موجب مواد 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در صورت تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضا موجر و مستأجر و دو نفر شهود، پس از انقضای مدت اجاره به درخواست موجر، دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صادر می‌شود؛ ماده 2 این قانون به موجب ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 اصلاح شده است؛ پرسش این است که جمع مواد مذکور با بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها چگونه است؟ در قانون اخیرالتصویب مرجع قضایی در دعاوی تخلیه و مانند آن مکلف به بررسی ثبت اجاره‌نامه درسامانه شده و در صورت عدم ثبت در رأی خود موجر را به جریمه به ترتیب پیش‌گفته محکوم می‌کند؛ در حالی که در درخواست‌های تخلیه اصولاً جلسه دادرسی تشکیل نمی‌شود و به عبارتی، دعوا تلقی نمی‌شود؟ با توجه به اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه، آیا در صورت عدم ثبت، دستور تخلیه صادر نمی‌شود و یا آنکه، قانون اخیرالذکر صرفاً در مورد احکام مربوط به تخلیه است و دستور تخلیه از شمول آن خارج است و مطابق قانون خاص مذکور رفتار می‌شود؟ آیا قانون اخیرالذکر، ماده 3 قانون

مطالب بیشتر: وکیل در یافت آباد 

روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نسخ ضمنی نموده است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، حکم مقرر در بند 2 ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی) از حیث تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفی است و باید چنین قراردادهای اجاره‌ای که برای مدت بیش از دو سال منعقد می‌شود، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. ثانیاً، عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستور تخلیه توسط دادگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کند؛ بنابراین بند 2 ماده 5 یادشده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست و صرفاً مرجع صادرکننده حکم یا دستور تخلیه باید به طرق مقتضی؛ از جمله استعلام از وزارت راه و شهرسازی یا سازمان ثبت اسناد و املاک یا در صورت دسترسی به این سامانه‌ها با بررسی سامانه‌، پیش از صدور حکم یا دستور تخلیه، ثبت یا عدم ثبت قرارداد اجاره در یکی از این دو سامانه را بررسی کند.

وکیل برای اخذ سند تک برگ
توضیح میدهد
بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول اجاره نامه های که از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر گردیده و به شکل سبز رنگ می‌باشد و برای مدت بیش از دوسال به اجاره داده میشود باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود

شرایط دستور تخلیه فوری املاک بر اساس قانون جدید سال ۱۴۰۴

ا- ذکر مبلغ و مدت قرارداد
۲- کتبی بودن
۳- امضای دو شاهد
۴- در دو نسخه تنظیم شود
۵- اخذ کد رهگیری از سامانه ثبت الکترونیک اسناد

در صورت جمع شرایط فوق الاشاره دستور تخلیه فوری ستندا به ماده ۲ اصلاحی قانون روابط و مستاجر سال ۷۶صادر میشود

در چه صورتی اجاره نامه باید ثبت رسمی شود ؟

بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول اجاره‌نامه‌هایی که سند مالکیت آنها به شکل سبز رنگ بوده و از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر گردیده و برای مدت بیش از دو سال اجاره داده شود می‌بایست در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند در غیر این صورت فاقد اثر حقوقی می‌باشند

در چه صورتی اجاره نامه باید ثبت رسمی شود ؟

بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول اجاره‌نامه‌هایی که سند مالکیت آنها به شکل سبز رنگ بوده و از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۳ صادر گردیده و برای مدت بیش از دو سال اجاره داده شود می‌بایست در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند در غیر این صورت فاقد اثر حقوقی می‌باشند

سامانه خودنویس املاک

سامانه خودنویس املاک به نشانیkhodnevis.mrud.ir که در راستای ساماندهی به بازار مسکن و ثبت کلیه معاملات املاک اعم از اجاره، پیش فروش،خریدوفروش
ایجاد گردیده و طرفین قرارداد می‌توانند بدون مراجعه به مشاورین املاک قراردادهای خود را در آن ثبت کنند و کد رهگیری اخذ نمایند

ماده 18 قانون جهش تولید مسکن
در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه(کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است.
تبصره – وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی منتقل نماید

مزایای ثبت اجاره نامه در سامانه خودنویس چیست؟

مهمترین مزیت ثبت اجاره نامه در سامانه خودنویس به موجب بند ۲ از ماده ۵ عدم جریمه مالک و شمول تخفیفات مالیاتی می‌باشد

حتماً! ثبت اجاره‌نامه در سامانه «سامانه خودنوس» (سامانه جامع املاک و مستغلات کشور) که زیر نظر سازان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت می‌کند، مزایای مهم و متعددی دیگری برای هر دو طرف قرارداد (موجر و مستأجر) دارد.

در ادامه به تفکیک، مهم‌ترین این مزایا را شرح می‌دهیم:

1. رسمی‌شدن قرارداد و ایجاد اعتبار قانونی

· سند معتبر: اجاره‌نامه ثبت‌شده در خودنوس، یک سند رسمی و معتبر محسوب می‌شود. این سند در دادگاه و مراجع قانونی ارزش اثباتی بسیار بالاتری نسبت به یک اجاره‌نامه دستی یا عادی دارد.
· پایان مشکلات اجاره‌نامه‌های دستی: از مشکلاتی مانند ناخوانا بودن، خط خوردگی، عدم شفافیت و ابهام در شرایط جلوگیری می‌کند.

2. امکان پیگیری الکترونیکی تخلفات و حل اختلاف

· شکایت آسان: در صورت بروز هرگونه تخلف از سوی موجر یا مستأجر (مانند تخلیه نکردن ملک پس از پایان قرارداد، عدم پرداخت اجاره‌بها و…)، طرف مقابل می‌تواند به‌راحتی و از طریق خود سامانه، به صورت الکترونیکی شکایت خود را ثبت کند. این فرآیند بسیار سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از روش‌های سنتی است.
· قابلیت استناد برای مراجع قضایی: سامانه خودنوس به سیستم قضایی متصل است و پرونده‌های اختلافی با سرعت و شفافیت بیشتری رسیدگی می‌شوند.

3. شفافیت اطلاعات و جلوگیری از کلاهبرداری

· تأیید هویت: هویت موجر و مستأجر در سامانه احراز می‌شود. این کار از اجاره دادن یا اجاره گرفتن ملک با هویت جعلی و کلاهبرداری‌های رایج در این حوزه جلوگیری می‌کند.
· مشاهده سوابق: (در صورت توسعه سامانه) امکان بررسی سوابق ملک و طرفین تا حدی فراهم می‌شود. برای مثال، موجر می‌تواند از عدم وجود مستأجر قبلی در ملک دیگر مطمئن شود.

4. سهولت در ثبت و دسترسی همیشگی

· ثبت آنلاین و سریع: دیگر نیاز به مراجعه فیزیکی به دفترخانه اسناد رسمی برای ثبت رسمی اجاره‌نامه نیست. کل فرآیند به صورت الکترونیکی و در کمترین زمان انجام می‌پذیرد.
· دسترسی از هر مکان: شما در هر زمان و مکان می‌توانید به نسخه الکترونیکی اجاره‌نامه خود دسترسی داشته باشید و نگران گم شدن یا آسیب دیدن کاغذ آن نباشید.

5. یکپارچگی و نظم بخشیدن به بازار اجاره

· آمار و داده‌های دقیق: ثبت تمامی قراردادهای اجاره در یک سامانه ملی، به دولت کمک می‌کند تا آمار دقیق‌تری از بازار مسکن داشته باشد و بر این اساس، سیاست‌های بهتر و واقع‌بینانه‌تری برای تنظیم این بازار اتخاذ کند.
· کاهش معاملات خاکستری: با رسمی‌تر کردن فرآیند اجاره، از معاملات غیررسمی و فرار از مالیات کاسته می‌شود.

6. محاسبه و پرداخت الکترونیک اجاره‌بها

· قالب یکپارچه: سامانه معمولاً یک قالب استاندارد و جامع برای تنظیم اجاره‌نامه ارائه می‌دهد که تمامی بندهای ضروری (مانند مبلغ اجاره، مدت قرارداد, شرایط فسخ، مسؤولیت‌های تعمیرات و…) را در بر می‌گیرد.
· پرداخت الکترونیک: در برخی موارد، امکان پرداخت ماهیانه اجاره‌بها از طریق درگاه‌های الکترونیک بانکی integrated در سامانه فراهم است که باعث ایجاد شفافیت در پرداخت‌ها و داشتن سابقه بانکی می‌شود.

جمع‌بندی نهایی

به طور خلاصه، ثبت اجاره‌نامه در سامانه خودنوس:

· امنیت قانونی را برای طرفین drastically افزایش می‌دهد.
· حل اختلاف را سریع، کم‌هزینه و شفاف می‌کند.
· از کلاهبرداری و معاملات متقلبانه جلوگیری می‌کند.
· فرآیند اجاره دادن را ساده و مدرن می‌کند.

بنابراین، این کار یک اقدام هوشمندانه برای دوری از دردسرهای احتمالی آینده و یک گام به سوی رسمی‌تر و شفاف‌تر شدن بازار اجاره مسکن است.

در صورت تمایل و نیاز به مشاوره حقوقی در این زمینه می‌توانید با وکیل حامد ستاری در ارتباط باشید